2025/6/20(五) 央行凍利率 房價還能漲？外資空單大增 股市回調開始？【早晨財經速解讀】
- 「現在連河濱騎自行車都可以去通勤了，或者你要坐遊艇上班也沒問題嘛。哎，問人家，哎，你今天要坐遊艇哪一艘？遊艇號？」
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三句話總結
- 06/19 台股夜盤跌破 22,000 點，外資期貨空單升至 4.5 萬口，成交量收縮；預售屋交易年減 70%，反映股市與房市短期承壓。
- 台灣 5 月通膨率下降至 1.55%，超額儲蓄創歷史新高，但央行表示經濟表現仍佳，未考慮降息，也不會透過降息干預台幣升值。
- 房市量縮價挺：第二戶購屋貸款腰斬、六都交易年減 36%，豪宅與預售市場更冷，但房價僅季減 2~8%；換屋族與新青安貸款卡關成新痛點。
投資建議
- 外資期貨空單累積至 45,000 口，短線看不到行情展開，外資可能想賺取台指期價差。
- 市場普遍在等待股價回檔，ETF 存股族等待「第二隻腳」回檔，因目前跌幅尚未足以引發新買盤。
- 房市要鬆動需等明顯季跌與成交量回升，否則央行不會放寬管制。
- 科技業設廠才是長期提振房市的剛性需求來源。
書籍導讀
《財富的靈魂》
- 作者：Daniel Crosby，美國心理學家和金融專家。
- 內容：從行為經濟學切入，指出情緒與習慣驅動投資決策，如年輕人追加密貨幣為社交紅利，中年人因損失厭惡不願賣出股票，這些動機常被傳統經濟學忽略。
《投資守則第一條》
- 作者：Phil Town，美國陸軍特種部隊嚮導。
- 內容：闡述護城河投資理念，強調有錢人依靠「旺盛精力」：包括良好心態 (能從挫敗中重來)、強健體魄 (支持高強度工作)、持續探索 (好奇心與研究力)。
全球市場
- 以伊衝突：局勢緊張，短期可能引發全球股市適度震盪。
今年以來亞洲股市
- 韓國 KOSPI：+24%，創三年半最高，已進入牛市，由科技股領漲。
- 上證 +3.05% 排名第二、新加坡海峽 +2.46%、印度 SENSEX +1.77%、日經 225 -2.08%、台股 -3.6% 墊底。
本輪庫存週期 (自 2022 年 10 月藍燈)
- 台股：+72%，亞股表現最強。
- 台股今年雖是亞洲弱勢，但自庫存循環以來仍為表現最佳市場。
- 日經 225 +40%、印度 SENSEX +36%、韓國 +32%、新加坡海峽 +29%、上證 +12%，漲幅最少。
美國市場
美股 (06/19 ET)
- 休市
- 美股短期內從 4 月漲到 6 月，尚未出現明顯回檔。
台灣市場
台股
- 6/19 -353 點，勉強守住 22,000 點，但夜盤又跌破。
- 這幾天在年線、半年線上下波動。
- 外資
- 期貨空單：拉高到 4.5 萬口，短期沒有太多行情能操作，可能要賺取台指期價差。
- 今年總計賣超約 5,401 億，年初賣超 7,000 億，後回補 1,000 多億。
- 投信：買超 2,219 億，不如去年。
- 上半年超低價存股族投入空間不大，外資持續賣超，但今年仍留有長下影線，多數 ETF 存股族等待進一步股價回檔，等「第二隻腳」。
出口與庫存
- 上半年企業提前拉貨，帶動經濟表現，但下半年將面臨庫存壓力。
- 出口值創高 (5 月 517 億、3 月 495 億、4 月 486 億)，明顯多為美國備貨耶誕季。
- 儘管出口總額強勁，塑膠、化學、礦產、紡織等逾 1/3 產業仍衰退。
- 皓哥預估：宏觀庫存壓力將於 2026 年浮現，但股價反應將提前至 2025 年下半年。
- 資本設備進口增幅 Q3、Q4 將快速收斂，Q4 甚至可能轉負，下半年景氣壓力升溫。
6/19 央行理監事會議
- 皓哥認為：沒有驚喜也沒有驚嚇。
- 房市政策：未全面鬆綁，重貼現率、擔保放款、融通利率與短期利率皆維持不變。
- 央行維持 2025 年 GDP 成長率預測 3.05%，未因美國關稅政策下修。
- 5 月份通膨率：年增僅 1.55%，雖因食物類上漲，但整體通膨顯著降溫。
- 總裁楊金龍強調：通膨雖低於 2% 目標，但經濟尚可，無降息條件，目前數據主要為基期效果。
- 超額儲蓄：2024 年超額儲蓄達 3.69 兆元，創新高，年增 12.7%，占 GDP 比重達 15.58%。
新台幣升值
- 降息預期消失，新台幣升值壓力增加。
- 楊金龍表示：升值屬合理修正，貨幣政策處於中性，無意以降息干預。
- 不透過降息的匯率干預手段：
- 前瞻性溝通：央行透過直接溝通、「請喝咖啡」嚇退市場「禿鷹」。
- 央行大量購買美元以沖銷新台幣升值壓力。
- 市場預期引導：暗示可能降息以抑制升值預期。
- 近三個月新台幣升值 11.6%，全球居冠，遠超瑞士法郎、俄羅斯盧布。
- 升值造成企業匯損，但央行強調屬短期現象，近十年累計仍有 3,580 億元匯兌利益。
- 5 月新台幣單月升值 +6.98%，引發 4,347 億元美元拋售，外匯存款餘額年減 9.36%，為 2022 年以來最大規模，許多出口商急著換回台幣。
房市管制
- 皓哥指出：房價若要明顯鬆動，需等全球降息潮，且仍需數季觀察。
- 央行認為 2023 年 9 月第七波信用管制已見成效，南北房市全面降溫。
- Q1 第二戶購屋貸款戶數：1,791 戶，年減 46%，占比降至 5.03%。
- 住宅、不動產貸款年增率：降至 8%、6.6%，創一年來新低，自 2021 年高峰持續下行。
- 銀行不動產貸款佔總放款比例：降至 37.08%。
- 無自用住宅購屋貸款比例：62.4% (2023 年 57%)，顯示首購族成主力。
房價衝擊
- 成交量明顯縮水，但房價整體仍有年漲。
- Q1 信義房價指數季減幅：新竹 -6.2%、台南 -8.4%、高雄 -5.06%，但全台房價年增幅仍達 5%–8%。
- 國泰房價指數：年增 16%。
- 預售、中古屋價格：下修幅度有限，僅回跌至 2023 年 Q4 水準。
- 賣方不願讓價，買盤卡在高點，市場缺乏有效鬆動。
- 十大重劃區仍有年增 10-20%：高雄橋頭 +26%、台中西屯 +21%、林口 +17%。
- 雙北溢價約 10%，臺北核心保值強，新竹、台中、高雄溢價 >20%，先漲後小跌。
- 科學園區中古屋房價：季減 1%–2%，但相較前幾年高漲 (台積宅年增 10-20%)，仍屬輕微修正。
成交量衝擊
- 5 月六都買賣移轉：17,196 棟，月增 1.9%，年減 36%，市場交易量持續收縮。
- 4 月預售屋：< 4,000 件，年減 70%，創疫情以來低點。
- 中古屋市場：年減 27%–50%
- 豪宅市場：表現最慘，中山 -94%、大安 -66%、信義 -62%、士林 -50%。
- 富人為規避豪宅稅，轉向小坪數，如大安區「沃和」實坪僅 6 坪，售價卻達 2,000 萬。
房貸卡關挑戰
- 換屋族：面臨兩難，第一戶脫手困難，第二戶貸款成數又低，難以順利轉換。
- 自住族：央行持續緊縮，貸不到足夠金額。
- 即便年薪 150 萬，仍難申請新青安貸款，掀起民眾陳情潮。
- 非新青安房貸利率：已攀升至 2.5-2.8%，民間銀行甚至達 2.8-2.9%，甚至超過 3%。
- 公股行庫辦理新青安規模：緩步下滑，但每月仍有 4,144 戶，去年高峰 6,800 戶，降溫有限。
財政部政策與央行衝突
- 皓哥認為：財政部推動新青安政策，鼓勵年輕人購屋；央行則執行總量管制，限制房貸集中度，兩者方向相牴觸。
- 公股行庫面臨壓力：
- 承作大量新青安貸款，使房貸總量難以壓縮，遭央行關注。
- 新青安利率僅 1.775%，多屬信用小白，風險高利潤低，導致行庫業務員傾向刁難或轉向其他業務。
- 相較之下，民營銀行主打高資產族群，利率達 2.8%–2.9%，風險低、獲利高，誘因明顯較大。
- 新青安成效顯著：2023 年至今已協助 12 萬對年輕家庭購屋，八大公股行庫放款總額突破 9,300 億元。
- 土銀：承作量最高，作為專業銀行，不受銀行法放款上限約束，今年前四月件數達 4,600 件，超越台銀。
房價前景
- 市場形成僵局：買方等跌，賣方認為房價不會跌。
- Q3、Q4 預期出現房價鬆動潮，激發新一波買氣。
- 新青安 2023 年 8 月上路，2026 年 7 月結束，與選舉週期綁定，政策效應明年可能重新調整。
- 皓哥認為：臺灣房地產沒有真正的空方，多數「空方」是希望房價跌到甜蜜價再抄底。
- 央行限制貸款是為避免金融系統性風險，並非長期解決房價問題的方法，長期仍需透過減少需求與增加供給達成均衡。
增加供給：社會住宅
- 社宅推動緩慢，六都完工率偏低：台北 78%、新北 26%、桃園 48%、台中 51%、台南 25%、高雄 24%。
- 2017–2023 年收房地合一稅達 2,795 億，2024 年首度撥出 89 億 (占比僅 8.9%) 至社宅基金。
- 政府資源配置以新青安、租金補貼與包租代管為主，社宅排優先序末。
- 過去 8 年租金補貼與包代支出逾 3,000 億，遠高於新建社宅的 2,046 億。
- 包租代管：地點偏僻、條件差、租期短，穩定性不足。
- 社宅：具障礙設施、租期長 (6–12 年)、具財政自償性，品質優於補貼方案。
- 政府思維仍偏向「房價高屬正常經濟現象，買不起就補貼你」，建設進度需再加速。
AI 推升房市
- 輝達投資帶動北士科發展，與內湖、南港形成完整科技走廊。
- 新北市 AI 環狀園區雛形成形：汐止、內科、北士科、三重、五股、林口、土城、新店、南軟串聯，環繞台北。
- 科技業設廠能帶動房價上漲，提供剛性買盤支撐。
詐騙指數
- 台灣總體經濟表現佳，但 5 月詐騙指標卻創新高。
- 2024 年詐騙案件與財損金額持續攀升，少年涉案數也創高。
- 青少年參與技術型詐騙增加，詐團以高薪延攬設博弈網站。
- 2024 年車手人數飆升至 2,354 人，為 2020 年三倍。
- 皓哥認為：少子化下，詐團以「快錢」與「歸屬感」吸引年輕人，導致產業性質質變。
皓哥笑話
20:18 兩個 18 歲
- 你想想看，你要兩個 18 歲的，還是一個 36 歲的？
- 每個人各有喜好。
32:56 遊艇號
- 現在連河濱騎自行車都可以去通勤了，
- 或者你要坐遊艇上班也沒問題嘛。
- 哎，問人家：「哎，你今天要坐遊艇哪一艘？遊艇號？」
36:58 了解人性
- 一個女孩子說：「我年紀比你大。」
- 一個男的要怎麼回答？你要瞭解人性。
- 你要是來一句：「我就是喜歡比我大的」
- 哎，你那個需求感就等於暴露出來了。
- 你應該說：「相比青澀的檸檬，我更喜歡成熟的玫瑰，年齡無法阻止我跟你的故事。」
- 一個女的說：「我們不適合。」
- 你要說：「兩個人相似的人適合玩鬧，互補的人才適合終老，兩個人磨合一下就好了。」
- 女孩子說：「我們還不瞭解。」
- 你要說：「有的人見了一面就心生愛慕、相見恨晚，有的人哪怕在了一起一輩子，也不見得瞭解對方。」
- 「你太幼稚了。」
- 「成熟的男人都會去尋找一份童真，可是我入世未深，容顏未老，但心已滄桑。」
- 你知道有時候瞭解人性，搞清楚人家到底真實的需求是什麼，有時候很多事情就通了。
39:26 精力太旺盛
- 你看皓哥每天也在那邊直播，也算是一種精力旺盛。
- 你說：「哎，不是，皓哥你好像黑眼圈有一點重。」
- 對，我過去講過，因為我是精力太旺盛，
- 一夜七次嘛，所以有時候早起會有一點黑眼圈。
- 不是精力不旺盛，是因為我太旺盛。
- 那有一點副作用。
