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逐字稿：游庭皓的財經皓角 2026-03-18

2026/3/18(三) 油價重返 100 美元 美股止跌？投資人真的怕通膨風險嗎？【早晨財經速解讀】

00:00 市場總覽

投資朋友歡迎收聽早晨財經速解讀，現在是台北時間 2026 年 3 月 18 號，禮拜三早上 8:31，大家早安，我是游庭皓。每天早上開盤前半小時，我們在這邊陪伴著各位，一起解讀國際財經新聞時事變化。
伊朗戰事持續牽動著短期市場情緒，不過即便原油價格昨天稍微再度上漲，油價重返 100 美元，所以美國股市表現也不差，標普 500 指數還上漲 0.25%，納斯達克指數微漲 0.47%，道瓊上漲 46 點。唯一比較難過的是，從整個標普來看，它仍然有一點逼近到去年 10 月 11 月，當時 AI 永動機的回檔的低位了。

01:01

這代表著其實不管是標普納指，其實都已經陸續進入到長期的盤整區，或者有點盤頭的味道了。加上整個量價圖，看起來上方的賣壓還是相對沉重，只能看這一波，能不能嘗試著打一波長期的大底，藉由利空的鈍化來逐步形成。可是另外一方面，我們也觀察到，市場上雖然沒跌，是不是代表投資人真的不害怕了，是不害怕通膨問題了，還是不害怕這一次的供應鏈風險呢？

01:30 市場心態

表面上美國股市當然很穩，離歷史高位硬要講也沒有說多遠，但水面下，其實我們也知道，心理情緒有大幅的改變。包括這一次的中東戰事、油價飆升、利率的波動，或者信用市場的緊張，這些風險，早在中東戰事爆發之前，就已經開始升溫。只是很多的大型資金不是直接砍股票，就是改用指數期貨或者用 ETF 來放空，所以你看 VIX 指數，你也看不出市場上有多緊張，市場上很明顯就沒有要崩的那種心態。

02:03

但是很明顯也有一些人已經先躲起來的，有的從信貸市場私人信貸先撤資，有的採取其他的避險部位來保護自己。
更為妙的是，現在市場就卡在一種很彆扭的狀態，壞消息其實蠻多的，但又沒有一個壞消息可以立刻引爆全面崩跌。結果就是先前買了大量避險的人，反而被時間給消耗了，避險部位只好慢慢的回補，意外的撐住股市。空頭回補，反而變成了股票市場的短期支撐，可是又並不是軋空行情。
所以真正決定下一步的，當然短期內是荷姆茲海峽何時能夠恢復正常。另外一方面，各大央行，接下來本周是全球央行周，接下來的表態對於通膨的態度，就會改變年底的終端的估值的預期。畢竟輝達這次 GTC 大會上映以後，市場的反應還是看起來相對平淡，昨天談到 AI 資料中心網路，還推出了它的機器人走來走去。

03:02

這個輝達股價昨天還小跌 0.7%，昨天美國股市還收漲，年初至今的股價表現，還是稍微遜一點。所以這一輪市場就很有意思了，我們看中東戰事的升溫，油價站回 100 美元，理論上大家最害怕的是通膨，但市場反應卻是相對冷靜。
市場的焦點看起來轉變了，大家更擔心的，就是接下來央行怎麼反應。當全球進入到超級央行周，各國央行同時面臨能源推高通膨，經濟動能轉弱，聯準會和各國央行的一句話，本身比油價更能夠決定接下來資產的左右。所以明天的聯準會，然後到央行理監事會議，我們後續就來跟投資朋友做進一步的追蹤。
當然現在人數不太多，8:34 大家都在看棒球，好那這次是委內瑞拉先攻嘛，畢竟前陣子是美國隊先攻，很公平，1 月美國先攻，3 月委內瑞拉先攻，我們再隨時跟大家做追蹤，不過沒關係。

04:00

同步播放，今天就是我們把總統贖回的日子，關鍵時刻，搞不好馬總統就會被綁在輪椅上，推出來跟那個賭神一樣。我們後續再來跟投資朋友做一些追蹤了，沒關係大家就根據自己的內容，自己的需求，調節一下聲音的大小，可以同步播放。
好我們看一下，現在斬首行動的升級，以色列鎖定伊朗的決策核心，昨天又採取了進一步的打擊。這一次以色列宣稱，已經擊殺伊朗最高安全官員拉里賈尼，

04:30 中東局勢

而且明確表示，將持續針對伊朗高層進行斬首式打擊。這一次的行動，當然就不只是軍事層面的，很明顯，他要進一步削弱伊朗暫時的決策中樞，很明顯他希望伊朗體制完全失靈，完全瓦解。那這對於緩解當前波斯灣局勢，看起來是有點難度的，畢竟我們都知道，伊朗政權現在看起來還是能夠運作，風險在於，核心人物持續被清除以後，決策的品質和效率可能就逐步下滑。

05:02

你找不出一個可以簽投降書的人，沒有人簽投降書，那要怎麼投降？就算沒有要投降，要和談也要有一個人去和談吧。不斷的進行高階官員的清剿，到底有沒有利於接下來局勢的和穩，這是第一個市場衝擊。
第二個是川普的確，現在越來越有一種單打獨鬥的現象。盟友們最近都陸續表態，尤其這一次，他希望跟傳統盟友關係所組成的這一種航運同盟，大部分德國法國日本南韓，大部分都不願意介入軍事行動，最多就做防禦性的一個配置而已。在這樣效果底下，我們反而更為聚焦到，是內部的民意壓力，何時會壓住到川普。你說川普會理這些歐洲各國嗎，其實也不是很重要，從頭到尾就是美軍主導吧。所以真正的問題在於，

05:50 白宮紛爭

內部的民意壓力，多快會反映到川普手中。第二是川普的幕僚壓力，何時會反映到川普腦中。
我們舉例來說，在昨天，美國國家反恐中心的主任肯特，

06:02

因為反對伊朗戰爭，昨天請辭了。這個是所謂衝突爆發以來的重量級官員退出。我們以前看紙牌屋嘛，不是每一次有重大國安決策，如果跟總統有爭執，那個反恐中心主任都會辭職嘛。
他在辭職信當中這次直言，他認為伊朗並沒有對於美國構成立即的威脅，這場戰爭既無實質利益，也不值得付出人命代價，甚至質疑美國是不是受到外部的政治壓力，才捲入衝突，很明顯就是在暗指以色列。
這個舉動很明顯也不是單純個人立場表態，它反映出白宮內部對於戰爭的正當性，有非常嚴重的分歧。這場事件也馬上爆發了政治爭議，一方面川普政府持續強調伊朗的威脅是真實存在的，另外一方面，部分共和黨和民主黨人士認為，這場戰爭已經越來越缺乏充分的證據支持，目前的成果也許已經拿到，之後就可以陸續退下。但當戰事延長，

07:00

成本上升，我們知道內部質疑的聲音只會擴大。
好，這個是我們看到反恐中心主任的談話。第二個是之前我們提過的 David Sacks，他是科技派的代表，我們過去提過，不管是人工智慧政策，還是加密貨幣政策，基本上都是由他來進行川普內部重要顧問的主導。他上禮拜在 All-in podcast，其實就有提到，說現在早就應該是結束戰爭衝突的重要時期，因為這是金融市場最希望看到的結果。
他也是川普內部內閣當中，首次公開釋出對於戰爭不滿的訊號。川普之前也表示，美國跟伊朗可以打到永遠也沒問題，我們的國力允許。但很明顯，MAGA 內部陣營已經引起適度反彈，很多支持者希望你趕快先聚焦內政問題，到時候我們搞不好連中期選舉都丟掉了，未來你要採取更進一步的軍事動作，可能也無法了。
Sacks 也強調說，如果衝突進一步升溫，美國攻擊伊朗的能源設施，伊朗長時間侵擾

08:00

整個波斯灣的油氣基礎，會讓整個海灣地區變得難以居住。我們過去美國在中東進行的 AI 主權戰略佈局，很有可能完全被打亂，誰還敢去中東投資呢？中東針對美國的協議按給予的這種採購量，是不是會因此而收縮，反而不利於美國利益優先。
所以 Sacks 是長期反對美國介入海外戰爭的，他當然也反對對於烏克蘭戰事的參與，立場一致。他很明顯是白宮內部的科技派，跟馬斯克基本上是站在一起的。在他的發言當中，我們也看到，現在不只是川普跟歐洲各國的分歧，川普內部內閣的分歧，

08:40 油價壓力

民意的分歧也是如此。現在柴油價格已經突破了 5 美元，能源衝擊開始逐步的湧現，每加侖 5 美元，等同於單月大漲了 34%，這個就有點嚴重了。歷史上最大漲幅汽油價格是上漲 25%，漲幅沒有像柴油這麼大，可是也快要逼近 2022 年的高點了。

09:00

所以正常來講，我們講說 3 月份，現在還剩下 12 天，12 天的時間，你讓原油價格回去，那 CPI 統計出來數字就不會太誇張。但是現在數字統計出來之後，很快的，聯準會就要被迫針對 2026 年的當前數據，拿來進行基期對照。
我們如果把 2026 年現在的每加侖汽油價格，大概在接近 5 美元了，拿來跟 2024 年，拿來跟 23 年 22 年 21 年，再拿來跟 25 年來進行對比，大家會發現，現在真的就快要接近 2022 年了，已經超過過去 3 年的水準。這其實對於當前的聯準會，會產生極大壓力，至少的確在短期內，並沒有進一步降息的空間。
川普這一次當然也意識到這件事情的嚴重性，的確想要加速針對整個伊朗局勢，不管是政權的顛覆，還是加速談判。川普這一次延後了川習會，當然了他表面上說，跟中國的軍艦上不願意來進行護航，

10:00

或者和平任務，沒有太大的關係。不過我們也清楚知道，川普本身延後川習會，一方面放大了美中之間針對黃豆採購協議的變數，黃豆價格昨天大跌嘛。另外一方面，其實也意味著，川普需要更多的時間和更多的精力，先趕快把中東局勢給平穩下來。
事實上我們當前來觀察，在新聞報導當中，提到伊朗的字眼、提到原油的字眼，頻率都越來越高，可是提到通膨的字眼還沒有完全的飆升，足以說明的確我們在過去兩周，很多人還是很相信伊朗和石油問題，它不至於引起停滯性通膨。不過這項數據目前開始緩步的走升，這個時候就要看一下聯準會以及央行的態度了。
我們看本周是超級央行周，澳洲在昨天已經進入到升息，這蠻意外的，足以說明全球有些央行，在經濟體制還可以接受的情況底下，直接進入到緊縮環節。接下來，不管是我們看到美國和加拿大，看起來是會觀望，

11:00 全球央行周

但是降息時間點被迫開始延後，歐洲央行和英國央行的降息路徑，目前看起來也逐步動搖。日本會維持低利率，不過它應該是少數目前維持在升息央行的。
重點關鍵最後是台灣，台灣明天下午理監事會議嘛，應該也不會升息了，但重點在於針對房地產市場的監管，大家都特別關注了。
我們過去提過，像聯準會的部分，通膨再起的風險跟經濟放緩的風險，一直是 2022 年以來最大的疑慮。伊朗戰事推升油價，就要看聯準會這次，還把不把外部性供給衝突視為重要的決策依據。
日本的部分，剛才提到現在屬於政策轉折期，殖利率曲線採取正常化，日元的貶值和進口通膨壓力，加上現在高市早苗採取高強度的財政刺激，而最近能源也進行高強度補貼，這件事情就意味著，日本國債規模一定會膨脹。照理來講，它會引起殖利率進一步的上升，日本央行是否有進一步抑制的力度，我們後續再做更進一步的留意。

12:02

首先我們看的幾個方向，第一個是當前高利率對於市場的衝擊，它的湧現力度如何。如果我們細看當前高利率對於美元的衝擊，現在從 2 月份以來，美元指數是從當時的接近 95 塊左右，一路到現在 99 塊，不過這兩天又稍微有點回跌。
美元到底現在是嘗試的要準備破底，還是打一個大底呢，這個特別值得留意。因為當前市場更集中在聯準會的利率決策上，美元和美股重新出現比較明顯的反向關係，就是股市下跌時，資金回流美元，避險屬性再一次的發揮。
這一波走勢跟中東衝突就比較密切，美元上漲，股市下跌，但是更深層原因，我相信還是來自於能源和通膨。油價上漲，一方面強化了美國作為能源出口國的優勢，支撐美元需求，另外一方面也推升通膨預期，所以進一步的去造成美元有進一步的升息效果。

13:00

黃金的部分，很明顯也開始有這樣的感覺了，就是黃金照理來講，在避險性質上應該會有顯著拉升的，可是這一波黃金並沒有暴漲，說明市場對於戰爭的反應還好。反而由於戰爭對於通膨預期的升高，所以導致聯準會被迫保持在高利率，黃金價格也被卡在高檔了。它也沒有暴跌，但它一直卡在 5,000 美元，它也不太動。
這足以說明市場的心理情緒很微妙，一方面覺得這件事情不會太嚴重，但是又覺得這件事情一定會影響到通膨。所以所有資產，大家都有點降槓桿的部位，採取了一些避險，但是也不會避過頭。
在這樣的一個效果底下，等同於川普政府希望在中期選舉以前所看到那種利率大幅下滑的條件，就喪失了。我們要知道，美國很多的經濟內部需求相對疲憊的一個根本原因，就來自於長期的高利率。我們就往下延伸，我們來聊一下各國的房地產市場，尤其是美國房市，在當前的高利率水準底下，為什麼川普一定要降息？

14:00

為什麼他一定要把伊朗戰事給解決？因為如果他無法解決這件事情，接下來美國的內需消費提振，在中期選舉之前都不會有任何的好轉。

14:10 美國房市

我們繼續來看一下美國房市，2 月份的成屋待售，昨天公佈，月增幅 1.8，感覺有點止跌，但還是在歷史低檔位階。年減幅也在持續，從區域來看，基本上大多數地區都還在下滑。
問題核心在於房貸利率，雖然降到 2022 年以來的新低，理論上要刺激購屋需求，但實際效果並不是特別明顯。原因就在於不確定性壓制，現在油價上升，搞不好利率會預期會調高，通膨預期也調高，所以買方現在觀望又偏重了。我怕接下來我準備要去看房，看到一半，結果房貸利率又往上跑了，那我還買什麼房呢。
所以美國的房市困境，一方面是供給不足，從疫情以後，美國因為有一段時間在 22 年進入到高強度利率，所以很多建商不願意蓋房子了，高利率又維持在相對高位，所以到目前為止，金融危機以來的新屋的建設不足，

15:01

導致房價和租金價格還在上漲。可是高利率又讓買房的人減少，就變成量縮上漲了。
所以在這樣效果底下，市場就開始分化，一邊是高端公寓的持續興建，高收入族群、外來人口繼續買入，但是低收入族群就完全跟不上，被擠出市場，被迫去租屋，或者去租那種很老很老的房子，政策上壓力就越來越大。
所以總結來說，美國的房地產市場，現在也沒有系統性風險的問題，可是對於川普是極為不利的。我們以美國成屋庫存來看，這個庫存月數，講的是待售的數量除以當月的已銷售的數量，代表成屋庫存平均去化的月度。看起來現在大概就在 2.5 到 3 個月左右，這個情況比 2022 年惡化一點了，可是相對於 07 年、08 年要一年才能夠賣得出一間房子，比較起來現在兩三個月也還好。
重點是商銀的貸款拖欠率，

16:00

即便維持在高利率，但是現在住宅市場、企業房貸市場，還有信用卡市場表現都還可以，信用卡最近還甚至開始有點回跌。所以從這些角度來看，沒有系統性風險的壓力，但是也不至於我們看到美國的經濟好到什麼程度，這個就是川普很希望能夠改善的。
高利率影響的另外一個因素，就是全美辦公室的空置率，最近開始有點回跌，來到 18.2%，但還是在歷史位階來看有一點偏高。商辦的空置率高，一方面當然是高利率，另外一方面，主要來自於後疫情時代，很多公司搬出了這些都會區。
我們以西岸辦公室來看，現在典型的高租金高空置率，像舊金山和灣區的租金，現在空置率分別是 24 和 23%，每 100 間辦公室就有 24 間空著，蠻高的。西雅圖是全國最高的，有 27%，洛杉磯大概在 14.6，鳳凰城大概在 10.7%。所以從這些角度而言，都還是看得出來

17:01

高利率對於美國不管是商業房地產，還是純住宅房地產所形成的壓力。你要解放這個高利率，伊朗戰事就被迫要結束。
再來我們看一下海外一些市場。

17:10 中東房市

最近大家很關注杜拜市場，很多人拿這項指數來問我，這個是杜拜的房市指數，連跌 1、2、3、4、5、6、7、8、9、10，連跌 11 根，到昨天才稍微止跌。
很多人說杜拜房價是不是崩了，這個美伊衝突底下，中東資本市場出現了劇烈震盪，那是不是房價崩？其實它跌那麼多，也不過跌到去年關稅戰的水準。第二這是房價指數，而並不是房價平均變化，它衡量的仍然是股票市場，資本市場的一種形象預期。
在這樣效果底下，你看你想想看，這種這麼大的跌幅，如果有一天，這個海外房價跌幅並跌兩成 3 成，會不會吸引你？我都會有興趣。所以其實真實房價並沒有大幅鬆動，主要是指數的預期。
真正影響到長期海灣國家的房價

18:00

是否會持續下跌，當然就是它的中東明亮之星的形象是否會改變。
我們舉例來說，這一次受到最多伊朗的無人機攻擊的，其實在台灣國家當中，很明顯就是阿聯。阿聯長期是憑藉著低稅率，以及龐大的主權基金，還有大量的私人資本，成功吸引到全球的央行，還有對沖基金。杜拜房價從 19 年以來，已經漲了接近有 7 成了。
但是這場問題就在於，杜拜房價比紐約房價比洛杉磯，比香港倫敦房價，漲幅都還要來的更為亮麗。但是這場衝突讓大家意識到，這個中東似乎局勢沒有想像中來的和緩，我未來轉機還要選杜拜嗎？你不要講說我要不要去杜拜玩了，我要不要去杜拜轉機都是一個很大的問題。我投資我要不要在杜拜呢？我去做 AI 主權基礎建設，我還要考慮中東嗎？
我們擔心的是，這件事情對於整個中長期趨勢的影響。至於戰爭本身，對於房價的影響真的有很大嗎？其實還好。

19:00

它是短期衝突，真正是大家對於中東的想像是不是改變了。過去這麼多年所累積的金融中心的地位，全球轉運站的地位，如果轉變了，那個才是對於房價的真實衝擊，房價的反應永遠都是慢一拍的，剛才我們看到的都是指數的變化。

19:15 烏克蘭房市

為什麼這樣講，因為最近經濟學人也做了一篇報導，在衡量烏克蘭當前的房地產市場，並沒有因為戰爭而全面崩潰，反而出現了相當奇特的變化。
舉例來說，很多買家確實會用飛彈風險來討價還價，市場上仍然有人接受。可是總體而言，戰爭讓房市變得高度扭曲，西部城市有大量人口遷入，現在房價跟租金在暴漲。像利沃夫的房價已經比戰爭初期高了 6 成了，比首都基輔還高。
靠近前線的就更複雜了，正常來講靠近前線要跌嘛，可是因為軍人的需求太強勁了，前面幾個前線的城市，每天都有無人機，很多房子垮了，所以租屋需求非常強烈。

20:00

租屋需求非常強烈，很多人房租快要超過小公寓的價格了，很多軍人乾脆直接買一間房子。這造成逢低買盤也特別強硬。
這就讓我們重新審視，到底戰爭對於房價的影響，烏克蘭打成這樣子，房價都沒跌，平均房價都還在漲。當然一方面也是反映通膨了，另外一方面，似乎也意味著，各國的房市都不能用單一政策來進行衡量。

20:20 南韓房市

再來看一下首爾房價，首爾這一波打房已經打得算凶了。我們看李在明，在上個月他宣佈把自己的房子賣掉，而且低於市價，目標很明確，他告訴大家房子是用來住的，不是用來炒的。他認為首爾的房價過熱是所有問題的源頭。
所以首爾房價收入比現在是 8.7 倍嘛，他認為太高了，他推出了一系列的打炒房政策，收緊房貸，限制購買新屋你自己要住滿兩年，取消多屋族的出售，遠遠比台灣的打炒房措施還要嚴厲的多，他連自己房子都賣掉了。結果首爾房價現在還在漲，公寓價格去年一整年還漲了 9%。

21:01

去年房價談房價已經接近持平了嘛，去年首爾房價還在漲。當然了很明顯，就是我們看到全租房的租房槓桿遊戲停不下來。
我們過去講過全租房的概念嘛，一間房子 1,000 萬，房東只需要自備 300 萬的頭期款，700 萬向銀行貸款買下，接著用全租房制度租給租客，拿到 700 萬的押金，再把原本的貸款進行資金回收，甚至多出了很多現金流。700 萬再去當下一間的頭期款，一套房兩套房，一套房大概可以槓桿出 3 套了。
你在美金打炒房打那麼凶了，這很明顯的就是首爾的人口真的多到有點離譜，打炒房完全打不下來。好，這個就另外一個因素，打炒房房價也不一定跌，打得比台灣重房價都不一定鬆。最後就來聊台灣。

21:45 台灣房市

台灣基本上沒有受到太多高利率的影響，但是房價整體而言，它並沒有在量縮的情況底下跟著大幅下跌。我們以今年 1、2 月份來做觀察，現在房市的確是進入了買方時代，交易量持續收縮，

22:00

但是主要還是集中在桃園台中高雄部分。台南台北和新北，在今年 1、2 月份，之所以把 1、2 月份總和起來看，是因為剛好把過年效應給抵消，台北新北還甚至有點年增。
可是我們也清楚知道量還是縮的，7 都全台二手市場的委售比全部都在收縮，大概減幅有 13.4%。預售更不用講了，資金退潮之後，現在只剩下雙北還表現可以。這個去年一整年的預售的登錄數，年減幅大概是 68%，壓力很大。
有時候去看一些預售展場，你看到那個代銷在洗車，哇，你們服務這麼好，還可以幫客人洗車？沒有那是我的車，沒什麼事情做嘛，洗洗車這樣子。所以你可以了解出來，現在整個台灣房地產市場，在各國當中已經是受到蠻大的一個箝制壓力的，房價持平，但是量能在縮。
329 檔期今年有沒有？有，好，但是已經從旺季變成了淡季。

23:00

我們看 329 檔期，這一次六都加新竹總銷金額只有 5,512 億，年減幅有 33%，這是 2018 年以來的最大跌幅，進場個案數也少了接近有 1/4。
所以 329 檔期是每年房市的風向球，這種總銷金額，除了新竹縣市以外，你大概可以了解到建商今年是怎麼看的。但這是不是代表房價一定要跌？
這其實慢慢說明著，從 25 年開始，我們迎來了一個新的房地產時代。就是過去使照宅數不斷的激增嘛，從 2021 年從 10 萬到 11 萬，到 2025 年已經來到 14 萬，就說明著住進房子的人越來越多了，好，買到房子的人越來越多了。
但是建造宅數從原本 2021 年的 17 萬 18 萬，到 14 萬到 13 萬，今年看起來就越來越低。這也就說明房地產市場的供給正在反映著房地產政策開始收縮。這說明因為房價它最後取決於是需求和供給的交接點嘛，我感覺到需求感覺沒有特別好了，我就減少供給了，房價就藉由這樣的一個方式

24:01

穩在這樣的一個區間。所以就變成正常來講，就是需求越來越少，供給持續穩定增加，房價就得崩嘛。建商看起來就搞的這一招，我把供給給減少嘛，建造宅數真的開始往下掉了。有沒有利於房價的穩定呢，我們後續做一些觀察。
因為去年預售雖然表現沒有特別好，量縮可是還是有一些上漲的，台北市還是漲了 1.9%，新北市漲了 14.5，桃園 8.6，台中 12%，台南 14，高雄 8%。真的就是自住需求了。
所以如果我們細看台灣房地產，我們過去講過，因為沒有真正的空方嘛，房地產市場不像之前東南亞市場還有股票期貨，台灣的房地產是不能放空的，所以大部分的房地產空方都是希望找一個甜蜜價或者好買點，抄底上車。反而由於這種狀態，某種程度就稍微穩定住了一個價格。所以最後就變成了量縮情況底下，少數的成交值把整個房價指數給往上帶了。

25:00 氣氛不對

我們看 2025 年十大成交量大幅上升的生活區，好像新北中和，遠東世紀廣場，科學園區，台南的東區，平鎮從化區，新店的星河生活圈，桃園的樹人生活圈，還有台中市勤美。所以你可以看得出來，這有一些資金就集中在少數的一些地區當中。
所以我們講說現在的房地產市場也不是說沒錢，是氣氛不對。就股票市場現在很強勁，企業的獲利也很穩定，但整體的經濟表現並不差，市場並不是缺資金，只是央行推出第 7 波信用管制以後，它壓縮了整個貸款成數和資金彈性，讓投資和自住買盤轉為觀望。
所以就變成了其實我們都清楚知道，現在其實是氣氛不對，並不是資金不夠。M2 貨幣量，台灣游資，台股這個位階，你覺得是錢不夠的問題嗎？沒有，就是因為央行把這個氣氛給控制住了。
這個就是房地產市場的真實概況，就說明你把這個螺絲給拉開，

26:03

也許氣氛就回來了，完全取決於禮拜四央行理監事會議的態度。
所以我個人的看法是，房地產市場並不是不好，是氣氛不對，應該講說是氣氛不對，並不是資金不夠。太太有時候嫌先生不給力嘛，體力越來越差，先生很緊張，是氣氛不對而不是體力不行。好所以不是資金不夠，是氣氛不對。
對不對，山不在高有仙則名，水不在深有龍則靈，日子不在長同心則安，次數不在多有情則濃。好，所以氣氛轉換之後，才是我們觀察的重點。
重點其實還是來自於央行什麼時候可以把這個插銷給拔開。三對新婚夫妻一起去度蜜月嘛，三個太太早上起來吃早餐，大家都困得要命。第一個太太說我老公真的不得了，昨晚 7 次，

27:00

現在都是黑眼圈。第二個太太說我先生也是，昨天 5 次，我現在全身腰酸背痛。他們一起問第三個太太那你呢？
第三個太太很疲憊的說，我們只有一次，另外兩個太太說那你是在累什麼？他是從昨天晚上 9 點一次到早上，次數不在多有情則濃。
好，我們剛才講，這種現象保持的越久，其實越有利於房地產市場價格的穩定。為什麼？房價穩住了嗎？反正至少不創高了，未來有意願買房的人，你不用擔心房價無條件的上漲，某種程度也算是一種本益比回檔。
但是更重要的事情是，到底年輕人接下來能不能跟得上當前的買盤。我們知道新青安 2.0 很快就要推出了，因為 7 月份到期嘛。但是全台現在千萬房貸的時代

27:50 青年房貸

已經逐步來臨。我們看在過去幾年，根據聯徵中心數據，30 到 40 歲的購屋組平均房貸，10 年前是 650 萬，

28:00

現在是 1,003 萬，2025 年是首次超過了千萬。不過好處是，2025 年只增加 9 萬，你看 24、23、22 那個增加都是增加 46 萬、增加 81 萬的，好不容易增加幅度變少了。當然了年輕人壓力還是很大。
所以真實的問題還是來自於我們過去提到的，新一代的年輕人還會不會把房地產市場視為財富累積的重要資產。現在很多年輕人流行無三貸，大家知道，無三貸就是沒房貸、沒車貸、沒後代。你少了這三貸，你人生就突然過得很舒服了，有這樣的一個感覺。
在這樣效果底下，少子化的趨向，也足以形成適度的買盤退卻。你就要看了，建商的供給縮窄跟少子化的縮窄，哪一個速度比較快。你以為少子化建商就一定會虧嗎？它建造數越來越少，它就跟上。你少子化了，以後我每年就只推 5 萬戶，對不對，這也是一種方式嘛。
所以後續要觀察的幾大方向，就是新生兒的部分，台灣在今年大概就會跌破 9 萬大關的保衛戰。

29:00

兩個角度，一個角度是我們之前提到的，台商現在都在向外走，代表的是 2012 年的龍年一年是生 22 萬的，現在叫 9 萬。我們大概 10 年內很快就會看到 5 萬 4 萬 3 萬，未來所有小孩都是精英。
台商現在已經大幅出走了，所以就代表著未來遍佈台商的情況底下，有很多小孩子，他可能一出生就大概知道自己一定會向外跑，不管是自己的父母相關的職業關係，自己的爺爺作為創辦人等等。生小孩，現在都有錢人嘛。

29:30 無三貸

未來他一定是到各國飛來飛去，台灣一定會走出世界。走出世界的過程當中，他還需不需要把台灣房地產資產視為重要的資金的投入地，就不一定了。投入台股、投入美股，那個肯定會有，要不要再多買一套房呢？觀念的轉變就是一大方向。
第二個就是沒後代嘛，我們看台灣的適婚年齡是 25 歲到 35 歲，這個區間的結婚率我們看到過去幾年是大幅的下滑。

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女孩子從 10 年前是 52，現在來到 41%，男孩從 37.5 下滑到 29.8。也就代表在適婚年齡人口當中，每 10 個男生只有 3 個選擇結婚。
當然，你說為什麼結婚率女生還是比男生高了 1.4 倍？我們過去提過嘛，因為女孩子心智上本來就比較早熟，所以在擇偶上通常也會選擇比自己年齡大一點的成熟男性。男生在進入到中壯年以後，智商才逐步成熟，才逐步了解自己年輕時的幼稚和愚蠢。好但是物是人非嘛，當年喜歡的女孩，她不可能永遠都停留在 18 歲等你嘛，但是有 18 歲的女孩嘛好，但是人口也少越來越少了。
所以結婚率還是因此而下滑了。它最終導致的結果就是每年的離婚對數大概是 5.3 萬對，可是結婚對數正在快速的縮窄。這件事情就導致整體結婚率的大幅下滑，最終影響到中下游，也就是現在的高中生大學生。
我們根據經濟學人的分析，

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約會次數也越來越少了，其實全世界都一樣。他根據全美的大學生來看，從 2000 年一路到 2024 年，擁有學士學位的 25 歲到 35 歲的成年人，性生活的頻率大概比整體成年人少了 11%。擁有碩士學歷者還少了 13%，也就代表在美國當中，每 5 位大四生就有一位從未有過任何的性經驗。
整體性行為減少的因素，很大程度就是約會次數的減少，就沒有跟人家出去 dating。美國派我們以前看過，很開放嘛，美國人現在越來越保守了，全世界也越來越保守了。
最後就是沒房貸、沒車貸、沒後代，不結婚當然就不會有後代了。最後形成的效果就是 31 歲到 40 歲的自購屋的比例，從 1996 年的 65% 到現在只剩下 25%。
人生的分水嶺在羊水，人生最大的基本盤是胎盤。好，這也給投資朋友做一些思考了。好，剩下的房地產市場我們就後續再來跟投資朋友做追蹤。做一個總結。

32:00 總結

總結來說，投資人現在並不是不怕通膨，而是更擔心的是央行的誤判通膨讓高利率拖得更久，中東戰火和油價上漲確實把新的通膨壓力推回市場，但資本市場還是相信這是短期衝擊，股市不一定立刻大跌。
真正麻煩的是聯準會和各國央行要如何看待這次的降息週期，是否延後，甚至重新轉鷹。
對於房地產市場而言，各國股市家家有本難念的經。美國的房地產市場受到高利率的捆綁，中東的房市在一場戰爭當中開始籠罩上陰霾，南韓的房市打炒房打那麼凶房價也跌不太動，總統自己都賣掉房子了。台灣的房地產市場也有特殊的因子和背後的利率因素變化所影響。
最終我們看到，市場上針對股市，針對債市，針對黃金，針對房市，就有了一個新的維度和新一個見解。這個都是後疫情時代逐步產生的效果，也給投資朋友做一些思考。
好，我們看一下台北股市變化，應該是看一下比分變化了。

33:00

哇全壘打，這看起來真的要把馬總統慢慢的從後面推出來了，壓力很大。
好，給到這邊做一些思考了。不過才第四局而已，人生就像球賽，還有很多局，而且還可以打延長賽。而且按照習主席說法，可能活到 150 歲，可能要打很久。所以大家要用更長遠的邏輯來看待當前資產的表現。
不多說了，趕快看棒球了，祝各位投資朋友看盤順利，操盤愉快，也祝大家新年發大財，拜拜。

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